Wann macht ein Vorvertrag beim Hauskauf Sinn?
Ein Hauskauf sollte stets gut und in Ruhe bedacht werden. Der Hauskauf stellt ein Rechtsgeschäft mit weitreichender finanzieller und rechtlicher Tragweite und Folgen dar. Im Gegensatz zum endgültigen Kaufvertrag bei Immobilien, ist der Vorvertrag Hauskauf aufgrund der in der Bundesrepublik Deutschland vorherrschenden Vertragsfreiheit nicht zwingend notariell zu beurkunden. Da der endgültige Kaufvertrag beim Hauskauf zwingend schriftlich zu schließen ist, empfiehlt es sich, auch den Vorvertrag in schriftlicher Form niederzulegen und ebenfalls von einem Notar beglaubigen zu lassen.
„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“
Lt. BGB, (Bürgerliches Gesetzbuch), § 311b, Absatz 1:
Vereinbarungen im Vorvertrag
Im Hauskauf Vorvertrag wird vereinbart, dass sich beide Parteien (Käufer und Verkäufer) versprechen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt den Hauskauf/-Verkauf zum Abschluss zu bringen. Dies dient dazu beiden Parteien Sicherheit zu geben, dass der Eigentümer (Verkäufer) die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder der Käufer sich nicht doch noch gegen den Kauf entscheidet. Großen Sinn macht ein Vorvertrag Hauskauf dann, wenn z.B. die Finanzierung zwar schon steht, jedoch noch andere Verträge unterschrieben werden müssen oder aus organisatorischen Gründen mit dem endgültigen Kaufvertrag noch gewartet werden soll. Ohne einen Vorvertrag beim Hauskauf können beide Parteien vom Vertrag zurücktreten, selbst während des Notartermins ist ein Rücktritt immer noch möglich. Um dies zu verhindern, ist ein Vorvertrag beim Hauskauf ein wirksames Mittel um das Rechtsgeschäft verbindlich zu vereinbaren.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag muss entweder im Vorvertrag geregelt werden oder aber ist mit erheblich Kosten verbunden (evtl. Schadensersatz). Tritt der Verkäufer (Eigentümer) also vom Vertrag zurück, obwohl er sich mit dem Vorvertrag zum Verkauf verpflichtet hat, kann der Abschluss des Vertrages eingeklagt werden. Ausnahmen bilden hierbei Umstände, diese nach dem Abschluss des Vorvertrages Hauskauf eintreten und die Geschäftsgrundlage aufheben (Beispiel Zerstörung des Hauses Elementarschäden (Erdbeben, Stürme etc., Tod des Käufers etc.).
Bestandteile und Klauseln im Vorvertrag
Der Vorvertrag Hauskauf sollte daher mindestens folgende Klauseln beinhalten:
- Vertragsparteien
- Kaufgegenstand (Immobilie, Grundstück)
- Kaufpreis
- Zahlungsmodalitäten
- Schadensersatzklausel (Rücktritt).
Idealerweise wird der Vorvertrag dann beim Notar hinterlegt, der auch für den endgültigen Kaufvertrag zuständig ist. Der Vorvertrag beim Hauskauf soll also beiden Parteien die höchstmögliche Sicherheit bieten und stellt aus rechtlicher Sicht lediglich ein Verpflichtungsgeschäft dar, welches mit Abschluss des endgültigen notariell beglaubigten Kaufvertrag erfüllt wird.
Welche Kosten kommen bei einem Vorvertrag Hauskauf auf Sie zu?
Die Kosten regeln sich unter anderem nach dem Geschäftswert des Grundstücks und der aufstehenden Gebäude. Der Notar wird den Kaufpreis der Immobilie dabei zugrunde legen.
Im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) wird für die Beurkundung von Verträgen die doppelte Gebühr, aber mindestens 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer erhoben.
Gerichtskostengesetz Anlage 2 zu § 34 Abs. 3: Hier können Sie aus der Gebührentabelle B die entsprechende Gebühr nach Gegenstandswert entnehmen. Der Notar kann noch weitere Kosten für Porto, Telekommunikation, Schreibauslagen oder Sonstiges geltend machen.
Hauskauf Tipp:
Bevor Sie jedoch einen Vorvertrag abschließen, sollten Sie das Objekt Ihrer Begierde von einem erfahrenen Fachmann überprüfen lassen. Erst prüfen, dann kaufen!
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